離婚を決意したとき、特に生活の基盤となる住まいに関連する問題は、非常に重要な課題となります。離婚後の住宅の処分方法や住宅ローンの中でも、扱いが難しいペアローンについて、司法書士としての視点から解説いたします。
１．ペアローンとは
金融機関ごとに取り扱いが異なりますが、一つの不動産にご夫婦それぞれでローンを組み、両者が互いの連帯保証人になることをペアローンと言うのが一般的に多いようです。
２．離婚による住宅問題
離婚にあたり、不動産の中でも現住所となる住宅（自宅）の取り扱いが重要な問題となるケースが少なくありません。
住宅（自宅）をどうするかは、次のような要素から決めることになると考えられます。
- 住宅の名義問題：住宅（自宅）が誰の名義になっているか（例：夫名義、妻名義、共有名義など）。
- 住宅ローンの問題：住宅ローンは残っているか。残っている住宅ローンはペアローンか。
- 子どもの生活環境問題：子どもの居住環境・学区域に大きく影響するか。
３．ペアローンの課題
ペアローンをそのままにして離婚した場合、引き続き両者が債務を負い、互いの連帯保証人のままということになります。
また、一方が住宅（自宅）に住み続ける場合、もう一方の負担をどうするかが問題になるケースも少なくありません。
４．離婚後の住宅（自宅）の取り扱い
離婚後の住宅（自宅）の取り扱いに関しては、いくつかの選択肢が考えます。
（１）住宅（自宅）を売却する
住宅ローンが残っている場合は、売却で得たお金で住宅ローンを完済し、売却益や残った資産を分割する方法です。
売却の際には、次の点に注意が必要です。
- 価格の査定：ご自宅の不動産の適正価格を知るために、専門家（宅建業者）、特に地元の不動産業者の意見を聞くことが最も重要です。
- 費用の分配：売却で利益が得られた場合（または損失）の分配比率を、あらかじめ決めておくことが最も必要です。
（２）どちらか一方が住み続ける
ご夫婦であったどちらかの一方が住宅（自宅）に住み続ける選択をした場合、次の点を話し合うことがとても重要です。
- 不動産の名義変更：ペアローンの場合、不動産の名義もローンの割合と同等の割合で共有名義になっていることが多く、住み続ける場合に最も重要な点で権利関係をはっきりしておきましょう。
- 住宅ローンの名義変更：ペアローンの場合、住み続ける一方に名義を変更する手続きが望ましいです。借り入れ先の金融機関との交渉が必要で慎重に手続きを進める必要があります。
（３）賃貸住宅として貸し出す
住宅（自宅）を現状のまま、賃貸物件として第三者に貸し出し、賃料で収入を得るという方法です。
この場合の注意点は次の通りです。
- 賃貸契約の締結：共有名義の場合、賃貸契約の際、例外はありますが元ご夫婦のお二人と借り手側との契約になります。
- 賃貸収入の分配：得られた賃貸収入をどのように分配するか、あらかじめ話し合いをして決めておくことが重要です。
- 金融機関との契約：住宅ローンの契約に、賃貸住宅とすることをNGとする条項が存在する場合、言わなければ大丈夫だろうと黙って賃貸した場合に「期限の利益の喪失」と言って、残っているローンの一括返済を求められる場合がありますので、借入先の金融機関と契約条項の見直しなどの手続きをすることが重要です。
５．ペアローンの離婚後の対応
ペアローンを組んでいる場合、離婚後には特に次の対応が求められ、注意が必要です。
（１）返済の方法
離婚後も両者が共同で返済し続けるのか、一方が全額を引き受けるのかが問題になります。
上記の例のように、どちらか一方だけが住宅（自宅）に住み続ける場合、その分の返済をどのようにするのかを、あらかじめ話し合う必要があります。
こちらも、借入先の金融機関から一括返済を求められるケースもありますので、注意が必要です。
（２）名義変更
どちらか一方だけが住宅（自宅）に住み続ける場合、もう一方の名義をどのようにするか重要ですが、金融機関に手続きを依頼することは特に慎重に丁寧に進めることが重要です。
金融機関への折衝は弁護士や司法書士ではなく、不動産取引の専門家として金融機関との折衝に長けている宅建業者に相談することをおすすめします。
ご希望の方に、離婚に伴う住宅ローン問題を解決する専門の機関をご紹介し、法的な面で司法書士がサポートします。お気軽にご相談下さい。
６．法的手続き
離婚時に住宅（自宅）やペアローンを整理するためには、それぞれ法律的な手続きが必要です。
具体的には一例として、次のことを実施します。
- 離婚協議書の作成：住宅の取り扱いやローンの返済方法について合意した内容を文書に残しておくことが重要です。
- 必要手続きの明確化：名義変更やローンの手続きに必要な書類を準備し、スムーズに進められるようにしておくことが重要です。
７．最後に
離婚後の住宅やペアローンに関する問題は、非常にデリケートかつ個別性が強く、画一的な対応マニュアルなどが無く、借り入れ先の金融機関によっても対応に違いがあります。ご自身の状況をしっかりと把握し、弁護士や司法書士のサポートを受けることが重要です。
不動産の権利や登記の専門家は司法書士ですが、対金融機関や周辺の不動産事情などに関しては宅建業者のサポートも欠かせません。
信頼できる専門家と共に進めることで、より良い解決策を見つけ、ご自身の新たなスタートをより希望に近いカタチで実現してください。
もし、お悩みの方がいらっしゃいましたら、ぜひお気軽にご相談ください。
正確な情報と法的サポートをもとに、皆様の心配を少しでも軽くできるよう努めます。