離婚…　どうする住宅（自宅）の名義（単独）問題 – 司法書士が解説

１. 住宅の名義とは

住宅の名義とは、不動産の面積や形状などの状況と権利関係を法的に記録（登録）した登記簿に、その不動産（住宅や土地）が誰のものかを公示する欄（甲区）があり、その欄に記載されている人が、その不動産（住宅や土地）の名義人と言います。

名義人は、その不動産物件に対して法律的な所有権を有する人物を指すことになります。

住宅の名義が夫名義、妻名義、あるいは共同名義になっているのかによって、離婚後の取り扱いや手続きは異なります。

名義の確認は、住宅をどう取り扱うべきかを考える上で、非常に重要です。

夫名義：住宅が夫の名義の場合、法律上は夫が所有者となります。妻が住み続けると合意した際に、名義をそのままにしておくのか、住み続ける妻名義に変更するのかを決める必要があります。
妻名義：妻名義の場合も同様で、夫が住み続けるとした場合に名義をどのようにするか、しっかりと話し合いをしておくことをおすすめします。
共有名義：共有名義の場合は、それぞれに権利があります。売却などの全員の同意が必要になる場合や賃貸する場合は持分の過半数の同意が必要になります。共有名義について詳しくはこちらをご覧ください。

２. 名義変更の必要性

離婚後、そのまま自宅に住み続ける際に、住宅の名義が元配偶者のままでは、所有権や担保権に関する問題が生じる高い可能性（リスク）があります。

そして、問題が生じた場合、最悪のケースでは自宅から出ていかなければならないという事態になりかねません。

今後のトラブルを防ぎ、安心して暮らせる環境を手に入れるためには、名義変更をすることが必要です。

所有権：その不動産を自由に、使用・収益・処分する権利のことを指します。
担保権：お金を貸したときに、返済されない場合を想定し、回収する権利を確保するものです。不動産に担保を設定することは日本ではポピュラーですが、住宅ローンの抵当権はその代表例です。

３. 名義変更の方法

名義変更の手続きは、次のステップが一般的です。

４. 財産分与と名義変更

住宅が財産分与の対象となる場合、名義変更は財産分与の手続きの一部として行われることが多いですが、安易に名義のみ変更することには注意が必要です。具体的には、次のような点に注意をしてください。

評価額の算定: 財産分与となる住宅の評価額の算定をどのように行い、どのように分与の割合を決めるかが重要で、後のトラブルを防止するためにも、しっかりと話し合うことが大切です。
抵当権の問題: 住宅を購入する際、金融機関に借り入れをされた場合は抵当権が設定されているケースがほとんどで、その処理も考慮しなければなりません。

５. 税金の問題

６. 住宅ローンの取り扱い

住宅ローンが残っている場合、名義変更だけでなく、ローンの名義も変更する必要があります。金融機関との調整が必要なので、事前に確認しておくことが重要が、金融機関への事前確認や相談などは特に慎重に丁寧に進めることが重要です。

金融機関への折衝は弁護士や司法書士ではなく、不動産取引の専門家として金融機関との折衝に長けている宅建業者に相談することをおすすめします。

住宅ローン問題が含まれる場合は、先に住宅ローンの取り扱いをどうするかを決めることが重要です。
ご希望の方に、離婚に伴う住宅ローン問題を解決する専門の機関をご紹介し、法的な面で司法書士がサポートします。お気軽にご相談下さい。

７. 司法書士の役割

司法書士は、名義変更に関する手続きの専門家として、法的な面から手続きまで精通しております。離婚後も名義に関するトラブルを未然に防ぐためのサポートも行います。また、専門家の助けを借りることで、確実でスムーズな手続きを進めることが可能となります。

８. 最後に